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普遍降准要来了,楼市风向又变了,地产商赢得喘息之机

据上海证券报的消息,9月4日的国常会释放了重要信号。坚持稳健货币政策并适时预调微调,加快落实降低实际利率水平,及时运用普遍降准和定向降准等工具。

这里释放的信号就非常明确了。

其一是多种工具,降低利率,普遍降准,定向降准。

其二是动作,已经明确了要“加快落实”。

所以,预计央行很快在降准降息上会有所动作。其中,降息的动作会小一些,实际上从LPR的推出,降息已经先行了,央行直接下调基准利率的概率要稍微小一些,但降准基本上已经板上钉钉。

当然,资金必定会更多用于普惠金融,加强对实体经济特别是小微企业的支持。不过我们关心的是仍然是对房地产的影响,通常情况下,定向降准属于“滴灌”,普遍降准属于“漫灌”,后者对房地产也有利好。

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但现在情况有点不大一样。因为高层同样多次说过“房住不炒”,房地产不能成为短期刺激经济的手段等等。而且从上半年到现在,资金流向房地产受到极大限制,好多开发商都已经不敢拿地了,购房者层面,我们之前也分析过,房贷利率后续会保持涨势。

不过,我们还是要回到“普遍降准”上来。直接给房地产当然不行,但从控制资金流向上,定向降准要更精确一点,普遍降准,就不那么精确了。要想密不透风,难度非常大。

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举个最简单的例子,为什么消费贷,二次抵押贷这么难杜绝。就是因为有利益存在,只要楼市可期,总归有人想办法通过各种名义的贷款来把资金投向楼市,而银行很难完全追踪到资金的最终流向。

而开发商层面,其实也有办法获得利好,比如很多开发商目前都在搞多元化经营,他们同样可以以非地产项目的名义来申请融资。

如果说以上是我们的推论,但我们回溯过往,降准对楼市的利好也是有迹可循的。最直接的表现是2018年10月和2019年1月份央行两次定向降准,随后楼市如何表现,我想各位已经非常清楚了。

小阳春过了头,才会有今年678月份的修正。

从基调和氛围上来看,现如今资金流向房地产的难度必然要更大,都立了军令状的,有红线摆在那。但是从预期来看,降准无论如何都是利好,对房地产也是如此。

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某种程度上,这也算是对8月份年中报告会,各家房企看衰后市的一种回应,喂一点定心丸,一切都是为了稳住房地产。这里面要协调的太多了,要微调的也太多了,既要给房地产戴紧箍咒,也不能一直念下去。大势不该,但微刺激这种事并不意味着不可行,一切都是为了稳。

我们曾说过,如果政策不改,2019年接下来这几个月,地产商们日子会非常难过,一方面要完成年初制定的销售目标,另一方面又面临偿债压力。大面积降价促销是大概率事件。但随着普遍降准的消息释放出来,地产商们心里又会踏实许多,至少现金流层面可能会舒服一线,进而影响到推盘的营销策略。

房地产仍然是典型的政策市,明白这一点,非常重要。


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